Condomínio: uso irregular de área comum

É muito freqüente nos condomínios, sejam eles residenciais, comerciais ou mistos, o uso exclusivo de áreas que por definição legal são de uso comum.
Há casos em que um ou mais condôminos realizam obras a seu talante arbítrio, tornando exclusivas áreas que pertencem a todos os proprietários do condomínio.
Analisando uma consulta que me foi feita recentemente, fui surpreendida com o número de casos em que proprietários de coberturas de edifícios residenciais realizam obras para ampliar suas unidades utilizando o telhado do prédio, muitas vezes sem o conhecimento dos demais condôminos.
A lei define como comuns as paredes do prédio, os corredores, hall, elevadores, telhado etc., determinando que estas áreas são insuscetíveis de divisão, alienação e de uso exclusivo.
O entendimento jurisprudencial é bastante controvertido, mas certo é que, se o condômino não demolir a obra feita deverá indenizar o condomínio por este uso irregular, pagando a ampliação da área e o correspondente na taxa condominial.
Há julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo afirmando que não importa o tempo decorrido desde a realização da obra até o conhecimento dos demais condôminos. A situação irregular não se convalida com o tempo.
Outra questão bastante comum é o fechamento de corredores de prédios para uso exclusivo, quando várias unidades no mesmo andar pertencem a um único proprietário ou estão locados para a mesma empresa ou atividade.
Em todos estes casos qualquer condômino que se sentir prejudicado pode promover a ação demolitória.
É importante observar que, segundo a legislação, quem deve zelar pelo bom uso das áreas comuns é o síndico e sua omissão pode dar causa à propositura de ação de reparação de danos por má administração.

Abandono do lar conjugal volta a ser debatido

Ontem foi republicada a Lei 12.424 de 16 de junho de 2.011 que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas.
No entanto, esta Lei altera dispositivo do Código Civil que merece maior reflexão, especialmente nas áreas do Direito de Família e do Direito Imobiliário.
Com a Lei 12.424 estabeleceu-se nova forma de usucapião, que tem como requisito o abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro.
Este requisito foi inserido no artigo 1.240-A do Código Civil, com a seguinte redação:


"Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 

§ 1^o  O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez."

Com a inserção deste novo dispositivo no Código Civil volta à discussão o abandono do lar conjugal, que antes produzia tantos efeitos quando da separação de fato dos casais.

Segundo o artigo 1.240-A do Código Civil, se o cônjuge deixar o domicílio comum e o outro permanecer por dois anos utilizando o imóvel com exclusividade e sem oposição, o ocupante poderá ingressar com pedido de usucapião, pleiteando a propriedade de todo o imóvel, e não apenas dos 50% (cinquenta por cento) que antes detinha.

É comum que nas separações as pessoas protelem a formalização do rompimento do vínculo, seja do casamento ou da união estável, deixando para momento posterior a partilha de bens, a fixação de alimentos e a regulamentação das visitas aos filhos menores. É sempre muito difícil cuidar objetivamente de questões que carregam grande carga emocional, o que induz à postergação da solução dos problemas de família.

Entretanto, o "abandono do lar" antes tão debatido e explorado, e que caiu em desuso com a modificação legislativa e jurisprudencial, necessita de reflexões diante dos novos efeitos impostos pela Lei 12.424/2011.

Discussões à parte, é importante que todos busquem regularizar sua situação nos casos de separação, pois o afastamento prolongado do imóvel pode causar a perda da propriedade.

Para ler a íntegra da Lei 12.424/2011 clique aqui.

Inadimplência em condomínios cresce 3% em 2010

Segundo levantamento do Sindicato da Habitação de São Paulo (Sinduscon-SP) o número de processos instaurados para a cobrança de taxa condominial no ano de 2009 foi de 11.459 contra 11.808 no ano de 2010.
Esta diferença representa um aumento de 3% na inadimplência dos condôminos.
Segundo este estudo, o custo de manutenção dos condomínios também sofreu aumento em 2010.
O vice-presidente de Administração Imobiliária do Sinduscon, Hubert Gebara, sugere a síndicos e administradoras que conscientizem os condôminos sobre a necessidade de pagamento das taxas de condomínio com pontualidade para não prejudicar a manutenção dos edifícios.

Matéria veiculada no Correio Brasiliense de 06/02/2011.

Tribunal autoriza permanência de cachorro em condomínio

A Desembargadora da 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Dra. Elaine Harzheim Macedo, autorizou ontem, em antecipação de tutela, a permanência de um cãozinho da raça Shih Tzu nas dependências de um Condomínio localizado no litoral.
O autor da ação, proprietário do bichinho, afirmou que a Convenção do Condomínio não autoriza a entrada do peludo no apartamento, tampouco sua circulação nas áreas comuns.
A 1ª Vara de Capão da Canoa não concedeu o pedido, fazendo com que o autor recorresse ao Tribunal e obtivesse a medida.
A Desembargadora afirmou que segundo o entendimento do Tribunal, decisões de assembléias condominiais não servem para vetar a entrada de animais de estimação nos condomínios.
Afirmou também que o autor se submete a tratamento de saúde e cada vez mais tem se comprovado os benefícios decorrentes da convivência com animais, especialmente de pequeno porte e temperamento amistoso.
A decisão ainda é provisória, mas vigorará até o julgamento final do processo. 
Leia a notícia diretamente do site do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul.

Tabela de emolumentos do Registro de Imóveis

Foi divulgada pela Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo - ARISP - a tabela de emolumentos que passa a vigorar a partir de 07/01/2011.
Se você pretende requerer registro, averbação ou qualquer outro serviço prestado pelo Oficial de Registro de Imóveis, observe os novos valores.

Gratuidade no Registro de Imóveis para pobres

Nossa legislação já contempla alguns casos em que é concedida a gratuidade aos pobres, como por exemplo: o Código Civil que prevê a gratuidade na celebração do casamento civil ; a Lei 1.060/1950 que prevê a concessão de gratuidade de justiça àqueles que declaram não ter rendimentos suficientes para arcar com as custas judiciais etc.

Sabemos que é muito comum as pessoas de baixa renda manterem imóveis sem registro, porque não dispõem de dinheiro para regularizar a documentação. Assim, os ascendentes vão falecendo e transmitindo aos seus herdeiros apenas direitos de posse, já que o título está irregular. Outros preferem adquirir a posse de áreas invadidas ou irregulares, aumentando e agravando o problema social de moradia.

Pois saiba, que, no último dia 17 de novembro foi rejeitado, na Comissão de Constituição e Justiça do Senado, o Projeto de Emenda Constitucional (PEC 55/2005), de autoria do Senador José Maranhão, que previa a inclusão da alínea "c" no inciso LXXVI do artigo 5 da Constituição Federal, para estabelecer, em benefício dos comprovadamente pobres, a gratuidade no registro do imóvel que servir de moradia para a família. A rejeição do projeto se deu sob o argumento de que seria muito difícil comprovar quem é realmente pobre.

Segundo matéria veiculada em newsletter da Associação dos Registradores do Estado de São Paulo, votaram contra esta aprovação os Senadores, Aloísio Mercadante (PT-SP), Demóstenes Torres (DEM-GO), Romero Jucá (PMDB-RR) e Antonio Carlos Junior (DEM-BA).

Para saber detalhes sobre esta PEC clique aqui.

Reflexão: Se a gratuidade já existe para outros registros, por que rejeitar a proposta sob o fundamento da dificuldade em comprovar quem teria direito a este benefício?

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